Makelaar niet altijd zeker van courtage

Een no cure no pay-afspraak betekent niet altijd dat een makelaar geen recht heeft op een bepaald loon bij een voortijdig einde van de opdracht. Wanneer de makelaar courtage heeft bedongen, betekent dat niet altijd dat deze bij beëindiging van de opdracht, voordat deze is voltooid, bij de particuliere opdrachtgever courtage kan opeisen.
Allereerst de no cure no pay-afspraak. Een makelaar had op basis van no cure no pay ten behoeve van een aantal vennootschappen advies- en bemiddelingswerkzaamheden verricht op het gebied van (ver)huur en (ver)koop van onroerend goed. De opdracht werd door de vennootschappen opgezegd voordat de opgedragen werkzaamheden door de makelaar waren voltooid. De makelaar meende aanspraak te kunnen maken op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon bij voltooiing van de werkzaamheden.
De Hoge Raad volgt de gedachtegang van de makelaar. Bij de bepaling hiervan dient onder meer rekening te worden gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de opdracht aan de makelaar is geëindigd.
Bij eerdere beëindiging van de opdracht kan het redelijk zijn het verschuldigde loon vast te stellen op basis van een redelijk uurtarief en een inschatting van de omvang van de verrichte werkzaamheden. Kortom, in het algemeen kan niet worden gezegd dat bij een no cure no pay-afspraak de makelaar - ook - het risico accepteert dat hij bij opzegging door de opdrachtgever niets zal ontvangen. Als de opdrachtgever dus een 'echte' no cure no pay-afspraak wil, moet hij dat uitdrukkelijk overeenkomen.
Het recht op courtage, volgens de NVM-voorwaarden, was inzet van een zaak tussen Van Vulpen Makelaardij O.G. tegen Debetz en Stevens. Deze particuliere opdrachtgevers hadden met deze makelaar een overeenkomst gesloten tot het verlenen van diensten bij de koop van een woning. De NVM-voorwaarden waren van toepassing. Daarin is een exclusiviteitsbepaling opgenomen. Deze houdt in dat de opdrachtgever ook de courtage verschuldigd is als de koopovereenkomst tot stand komt na het einde van de opdracht aan de makelaar. De koopovereenkomst moet dan verband houden met de dienstverlening van de makelaar
gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt volgens de NVM-voorwaarden verondersteld aanwezig te zijn, behoudens tegenbewijs van de opdrachtgever, als de koopovereenkomst tot stand komt binnen drie maanden nadat de opdrachtgever de
opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. Na intrekking van de opdracht is ook de courtage verschuldigd als de koopovereenkomst daarvoor tot stand komt door de opdrachtgever zelf. Of als hij, zonder een duidelijke afspraak met de makelaar, gebruik maakt van soortgelijke diensten van andere (NVM-)makelaars.
Debetz en Stevens hadden de opdracht aan de makelaar rechtsgeldig ingetrokken en vervolgens zelf een huis gekocht, waarop de makelaar Debetz en Stevens eerder had geattendeerd. De Hoge Raad komt - particuliere - opdrachtgevers als Debetz en Stevens te hulp en zet de courtageregeling in de NVMvoorwaarden aan de kant. Als de makelaar courtage bedingt bij overtreding door de opdrachtgever van de exclusiviteitsbepaling, zoals opgenomen in de NVM-voorwaarden, heeft de makelaar in geval dat de overeenkomst eindigt voordat de
opdracht volbracht is jegens de particuliere opdrachtgever geen recht op de courtage voorzover die hoger is dan het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de vaststelling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Volgens de Hoge Raad is echter niet ondenkbaar dat de particuliere opdrachtgever bij rechtsgeldige opzegging van de opdracht aan de makelaar toch het volledige loon, derhalve de overeengekomen courtage, verschuldigd is. Dat is eerst aan de orde als dat, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Tot de relevante omstandigheden behoren in elk geval de omvang van de door de makelaar verrichte werkzaamheden en het voordeel dat de opdrachtgever van deze werkzaamheden heeft gehad.
Kortom, de makelaar heeft recht op de courtage als de opdrachtgever zelf de koopovereenkomst tot stand brengt tijdens de opdracht, maar als de opdrachtgever de deal sluit na intrekking van de opdracht is dat niet zonder meer het geval.