STIKKELBROECK | VAN UDEN | CRATSBORN advocaten

woensdag, maart 23, 2005

Makelaar niet altijd zeker van courtage

Een no cure no pay-afspraak betekent niet altijd dat een makelaar geen recht heeft op een bepaald loon bij een voortijdig einde van de opdracht. Wanneer de makelaar courtage heeft bedongen, betekent dat niet altijd dat deze bij beëindiging van de opdracht, voordat deze is voltooid, bij de particuliere opdrachtgever courtage kan opeisen.
Allereerst de no cure no pay-afspraak. Een makelaar had op basis van no cure no pay ten behoeve van een aantal vennootschappen advies- en bemiddelingswerkzaamheden verricht op het gebied van (ver)huur en (ver)koop van onroerend goed. De opdracht werd door de vennootschappen opgezegd voordat de opgedragen werkzaamheden door de makelaar waren voltooid. De makelaar meende aanspraak te kunnen maken op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon bij voltooiing van de werkzaamheden.
De Hoge Raad volgt de gedachtegang van de makelaar. Bij de bepaling hiervan dient onder meer rekening te worden gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de opdracht aan de makelaar is geëindigd.
Bij eerdere beëindiging van de opdracht kan het redelijk zijn het verschuldigde loon vast te stellen op basis van een redelijk uurtarief en een inschatting van de omvang van de verrichte werkzaamheden. Kortom, in het algemeen kan niet worden gezegd dat bij een no cure no pay-afspraak de makelaar - ook - het risico accepteert dat hij bij opzegging door de opdrachtgever niets zal ontvangen. Als de opdrachtgever dus een 'echte' no cure no pay-afspraak wil, moet hij dat uitdrukkelijk overeenkomen.
Het recht op courtage, volgens de NVM-voorwaarden, was inzet van een zaak tussen Van Vulpen Makelaardij O.G. tegen Debetz en Stevens. Deze particuliere opdrachtgevers hadden met deze makelaar een overeenkomst gesloten tot het verlenen van diensten bij de koop van een woning. De NVM-voorwaarden waren van toepassing. Daarin is een exclusiviteitsbepaling opgenomen. Deze houdt in dat de opdrachtgever ook de courtage verschuldigd is als de koopovereenkomst tot stand komt na het einde van de opdracht aan de makelaar. De koopovereenkomst moet dan verband houden met de dienstverlening van de makelaar
gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt volgens de NVM-voorwaarden verondersteld aanwezig te zijn, behoudens tegenbewijs van de opdrachtgever, als de koopovereenkomst tot stand komt binnen drie maanden nadat de opdrachtgever de
opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. Na intrekking van de opdracht is ook de courtage verschuldigd als de koopovereenkomst daarvoor tot stand komt door de opdrachtgever zelf. Of als hij, zonder een duidelijke afspraak met de makelaar, gebruik maakt van soortgelijke diensten van andere (NVM-)makelaars.
Debetz en Stevens hadden de opdracht aan de makelaar rechtsgeldig ingetrokken en vervolgens zelf een huis gekocht, waarop de makelaar Debetz en Stevens eerder had geattendeerd. De Hoge Raad komt - particuliere - opdrachtgevers als Debetz en Stevens te hulp en zet de courtageregeling in de NVMvoorwaarden aan de kant. Als de makelaar courtage bedingt bij overtreding door de opdrachtgever van de exclusiviteitsbepaling, zoals opgenomen in de NVM-voorwaarden, heeft de makelaar in geval dat de overeenkomst eindigt voordat de
opdracht volbracht is jegens de particuliere opdrachtgever geen recht op de courtage voorzover die hoger is dan het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de vaststelling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Volgens de Hoge Raad is echter niet ondenkbaar dat de particuliere opdrachtgever bij rechtsgeldige opzegging van de opdracht aan de makelaar toch het volledige loon, derhalve de overeengekomen courtage, verschuldigd is. Dat is eerst aan de orde als dat, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Tot de relevante omstandigheden behoren in elk geval de omvang van de door de makelaar verrichte werkzaamheden en het voordeel dat de opdrachtgever van deze werkzaamheden heeft gehad.
Kortom, de makelaar heeft recht op de courtage als de opdrachtgever zelf de koopovereenkomst tot stand brengt tijdens de opdracht, maar als de opdrachtgever de deal sluit na intrekking van de opdracht is dat niet zonder meer het geval.

maandag, maart 21, 2005

electronsich stemmen door aandeelhouders BV/NV

De wetgever wil het mogelijk maken om elektronisch te stemmen op de aandeelhoudersvergadering vanuit huis. Met het wetsvoorstel wordt het elektronisch stemmen of het 'stemmen op afstand' rechtsgeldig. Tot nu toe gaat de wet ervan uit dat een aandeelhoudersvergadering een fysieke bijeenkomst is, waarbij is vereist dat iedere aandeelhouder in persoon het woord kan voeren en zijn stemrecht kan uitoefenen. In de aanpassing die nu is voorgelegd, wordt 'gewaarborgd dat een aandeelhouder die via een communicatiemiddel aan de vergadering deelneemt in dezelfde positie verkeert als de aandeelhouder die fysiek bij de vergadering aanwezig is'. Een goed beproefd alternatief voor grote beleggers is het inhuren van gespecialiseerde bureaus waar het stemvolmacht met instructie wordt afgegeven.

dinsdag, maart 15, 2005

Onbetaald laten van loon door bestuurder

Het Hof te Amsterdam (5 feb 2004) is van mening dat het onbetaald laten van loon door de bestuurder van een vennootschap terwijl deze andere schuldeisers wel voldoet en de vennootschap hierdoor geen verhaal meer biedt, de belangen van de werknemer op onaanvaardbare wijze veronachtzaamt. De betalingsonwil leidt tot persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder.

dinsdag, maart 08, 2005

Oprichten BV eenvoudiger

In het huidige systeem van toezicht op rechtspersonen kan een BV pas worden opgericht na afgifte van een verklaring van geen bezwaar (vvgb) door de minister van Justitie. Dit is te omzeilen door het kopen van een zogenaamde plank-BV (tweedehands BV) of door het oprichten van een buitenlandse rechtspersoon. Het veroorzaakt daarmee onnodige administratieve lasten en brengt onzekerheid met zich mee voor oprichters van BV's over de tijd die gemoeid is met de screening. Bovendien dekt het huidige systeem de misbruikgevoelige stichtingen niet. Het bestaande systeem van toezicht wordt vervangen door een verbeterd repressief toezicht. In het nieuwe systeem wordt de verklaring van geen bezwaar vervangen door een aanmeldplicht die de oprichting niet in de weg staat.
De administratieve lasten worden daarbij tot een minimum beperkt. Rechtspersonen hoeven in beginsel niet meer informatie te leveren dan zij op dit moment al leveren aan de notaris en de Kamer van Koophandel.
Bovendien krijgt de overheid de verplichting om al bij de overheid bekende informatie niet nogmaals op te vragen bij ondernemers. Ook in Nederland opererende buitenlandse rechtspersonen en stichtingen worden in het nieuwe toezichtsysteem ondergebracht.

donderdag, maart 03, 2005

Basisvergunning accountants

Accountantsorganisaties die zogenoemde organisaties van openbaar belang (OOB's) controleren (banken, verzekeraars en beursgenoteerde bedrijven) krijgen te maken met strengere vergunningsvoorwaarden dan accountants die zich met name op het mkb richten. Dat stelt minister Zalm voor als tegemoetkoming aan de Tweede Kamer die zware kritiek had op het oorspronkelijke wetsvoorstel. Nu wordt een gedifferentieerd vergunningstelsel voorgesteld: accountantskantoren die geen OOB's controleren, hebben genoeg aan een basisvergunning. Daardoor blijven de administratieve lasten voor de kleine mkb-accountants beperkt.

woensdag, maart 02, 2005

Controle illegaal werk via uitzendbureaus

De Arbeidsinspectie is een groot onderzoek begonnen naar illegaal werk via uitzendbureaus en loonbedrijven. Tot december 2005 bezoeken de inspecteurs ruim vijfhonderd van deze bedrijven. Daarnaast gaat de Arbeidsinspectie langs bij zo’n zeshonderd bedrijven waar naar verwachting veel uitzendkrachten werken of waar tips, meldingen, klachten of eerdere onderzoeksresultaten aanleiding geven om nader onderzoek te doen.
Het zwaartepunt ligt op uitzendbureaus die niet zijn aangesloten bij overkoepelende organisaties. Voldoen zij niet aan de regels voor tewerkstelling van vreemdelingen, dan volgt direct een boete. Als het uitzendbureau bijvoorbeeld geen kopie heeft van het identiteitsdocument van een niet-Nederlandse uitzendkracht bedraagt de boete 1.500 euro. Ontbreekt een werkvergunning dan is de boete 8.000 euro per vreemdeling. Bij overtredingen gaat de Arbeidsinspectie ook langs bij de werkgever waar de uitzendkrachten aan het werk zijn. Die kan vervolgens dezelfde boetes krijgen. Als de Arbeidsinspectie het vermoeden heeft dat er sprake is van georganiseerde illegale arbeid dan wordt de Sociale Inlichtingen- en Opsporingsdienst ingeschakeld (SIOD).